Miejscowy Plan Zagospodarowania (MPZP) a decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ)

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Mówiąc w skrócie jest do dokument planistyczny uchwalany przez Radę Gminy lub Miasta, który określa co, gdzie i na jakich zasadach można lub nie można zabudować. Wyczytamy z niego możliwą funkcję zabudowy, jej parametry (wysokość, szerokość, powierzchnię zabudowy, intensywność, kolorystykę, ilość miejsc postojowych itp.) i ograniczenia. Uogólniając – jest to święty dokument dla urzędnika, który będzie nam wydawał pozwolenie na budowę. Z góry odpowiadam na często zadawane mi pytanie – „czy da się to jakoś obejść?” – niestety nie.

Głównym celem jaki przyświeca idei powstawania miejscowych planów jest zachowanie tzw. „ładu przestrzennego”. Dlatego też politycy na szczeblu samorządowym tak bardzo się chwalą ich posiadaniem w danej gminie, a od tych na szczeblu krajowym nieraz słyszymy, że wręcz niezbędne jest ich uchwalanie na jak największej powierzchni.

Niestety moje zdanie, jako architekta, jest takie, że zdecydowanie bardziej sprzyjają one tworzeniu architektury obleśnej i bardzo często utrudniają tworzenie architektury dobrej, która nie powstaje dzięki planom, ale pomimo nich. Ponadto, Gminy zwykle nie kierują się dogłębnymi analizami i przemyśleniami nad rozwojem danego obszaru, a jedynie własnym interesem finansowym, co niestety nie idzie w parze.

Czym jest Decyzja o Warunkach Zabudowy?

O taką decyzję musimy wystąpić do Urzędu Gminy Lub miasta w przypadku braku MPZP. Nie musimy być właścicielami działki, aby to zrobić, jednak jeśli nimi nie jesteśmy to możliwe, że spotkamy się z opłatą za jej wydanie. W tym przypadku sami piszemy jakie warunki chcielibyśmy uzyskać, a urzędnik (na podstawie analizy najbliższego otoczenia)nam ich udzieli w całości, częściowo lub wcale. Ilość wydanych WZ jest nieograniczona. Możemy jednego dnia wystąpić o warunki na bliźniaka, budynek wielorodzinny, hotel albo statek kosmiczny, a następnie „skonsumować” jedne z nich. Czas oczekiwania na wydanie decyzji wynosi zazwyczaj ok. 3 miesięcy.

Czym to się różni?

ZAGADNIENIE

MPZP

WZ

Czas oczekiwania

O ile nie jest w trakcie uchwalania– brak czasu oczekiwania

Ok 3 miesięcy
(czasem dłużej, rzadko krócej)

Łatwość wprowadzania zmian w zapisach

Bardzo trudno – długa i skomplikowana procedura trwająca min. rok

Łatwo – występujemy o nowe warunki lub o zmianę istniejących

Stopień ograniczeń

Przeróżny. Są plany, w których niema prawie żadnych i są takie, w których zabraniają nawet krawężników przy drodze

Standardowy i dość jasny

Czytelność i jednoznaczność

Prawie nigdy nie spotykam się z planami, w których nie byłoby choćby jednego zapisu bez sensu, którego można czytać na 14sposobów

Dość jednoznaczne, o ile nie trafisz na urzędnika, który zawsze przeczyta coś tak, że w życiu byś na to nie wpadł

Wpływ na zapisy

Praktycznie zerowy

Całkiem duży. Konkretne zapisy można nawet wspólnie uzgadniać z urzędnikiem wydającym decyzję

Gwarancja możliwości zabudowy

95%

Są warunki, pod którymi urzędnik może nie wydać decyzji

Szansa, że dokument został napisany przez śpiącego lunatyka na prochach bez znajomości języka polskiego

50%*

5%*

* Nie podpieram się badaniami amerykańskich naukowców – piszę z własnego i kolegów po fachu doświadczenia.

Co jest dla Ciebie lepsze?

Myślę, że teraz już sam jesteś w stanie sobie na to odpowiedzieć. Ja, jako projektant, wolę gdy klient przychodzi z działką bez miejscowego planu. Wtedy robimy dobrą koncepcję i dopiero na tym etapie, po wcześniejszych konsultacjach w Urzędzie Gminy, występujemy o decyzję z takimi zapisami, o których wiemy, że później Starostwo Powiatowe ich nie zakwestionuje. Bo musicie wiedzieć, że polskie prawo skonstruowane jest tak, że jeden organ pisze i uchwala zapisy, ale nie ma absolutnie żadnych praw do ich interpretacji. Te prawa ma inny organ, który często ma zupełnie inne zdanie na temat tego, co poprzedni organ miał na myśli.