Idealnej działki możesz szukać nawet w nieskończoność. Powód jest prosty –idealne działki niestety nie istnieją. Jeśli mamy piękny widok na las, to może się okazać, że jest od północy i nie da się tego widoku zgrać z otwarciem na słońce, jeśli jest od południa to może nas z kolei zacieniać. Może być działka położona w pięknym, odludnym miejscu ale będzie pozbawiona uzbrojenia. Zależy nam na bliskości do sklepów, szkoły, pracy – możemy to okupić hałasem od głośnej ulicy. Im szybciej zdasz sobie sprawę z tego, że działki idealne nie istnieją tym łatwiej będzie Ci znaleźć tę odpowiednią. Najważniejsze, żeby być świadomym wad jeszcze przed zakupem ziemi. Być może na część z tych wad znajdziemy rozwiązanie, być może pomogą nam one w negocjacji ceny=)
To proste – wolisz w terenie zurbanizowanym z bliskim dostępem do usług, komunikacji ale w większym zgiełku i zagęszczeniu i (zazwyczaj) za wyższą cenę, czy gdzieś na odludziu, w spokoju i ciszy, ale dowożąc dzieci w korkach na wszystkie zajęcia i być może ze słabszym uzbrojeniem? Na te pytania już musisz sobie odpowiedzieć sam.
Częściowo jest to związane z lokalizacją, ale mam tu bardziej na myśli najbliższe otoczenie. Co znajduje się w najbliższym sąsiedztwie? Czy mamy tam lasy, czy gęstą zabudowę śródmiejską, historyczną, czy klif, czy jezioro czy warsztat samochodowy lub stolarski, w którym przez całe dnie będzie chodzić pilarka? Tutaj zdecydowanie polecam odwiedzenie swojej działki w różne dni tygodnia, o różnych porach. Jest duża szansa, że w dni powszednie zaobserwujecie inne rzeczy niż w weekend.
To jedna z najważniejszych rzeczy do sprawdzenia. Na wiele rzeczy mamy wpływu wielu wadom możemy zaradzić, ale wędrówki słońca nie odwrócimy. Dobrze jest sprawdzić jakie mamy strony świata, czy w pobliżu są (lub będą) obiekty nas zacieniające. Ważne aby sprawdzić z której strony mamy wjazd. W ogromnej większości przypadków najlepsza sytuacja jest wtedy gdy wjazd znajduje się od północy. Bardzo trudne w projektowaniu są działki z wjazdami od południa. Prawie zawsze kończy się to sporymi kompromisami na etapie tworzenia układu funkcjonalnego. Jeśli miałbym zaś wybierać między wjazdem wschodnim czy zachodnim, bez wątpienia wybrałbym wschodni, aby w salonie móc łapać popołudniowe światło.
Jeśli jeszcze nie wiesz czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i czym różni się od Warunków Zabudowy zapraszam Cię tutaj. MPZP jest ogólnodostępny dla każdego i opublikowany w Internecie. Jeśli masz kłopoty z jego odnalezieniem Urząd Gminy ma obowiązek Ci go udostępnić np. w wersji papierowej (choć wówczas mogą naliczać opłaty). Niezwykle ważnym jest, aby bardzo dokładnie przeczytać zapisy planu. Może z niego wynikać sporo problemów. Np. już dwukrotnie zdarzył mi się przypadek, w którym miejscowy plan nie dopuszczał zjazdu na działkę z drogi, z której był do tej działki dostęp, praktycznie zupełnie uniemożliwiając jej zabudowę. Innym razem nieprzekraczalna linia zabudowy była poprowadzona w ten sposób, że na działce można było zmieścić co najwyżej budę dla psa. Takie zapisy, nawet jeśli całkiem omyłkowe, są niemożliwe do skorygowania w prosty sposób. W szczęśliwym przypadku zmiana MPZP potrwa około roku. W planie opisane są też inne ograniczenia, o których napiszę niżej.
Jeśli plan miejscowy na Twojej działce nie obowiązuje, upewnij się, że wydanie Warunków Zabudowy będzie możliwe – to wcale nie jest takie oczywiste (nawet jeśli w sąsiedztwie są już inne zabudowy). Warto wiedzieć, że aby wystąpić o Decyzję o Warunkach Zabudowy, wcale nie trzeba być właścicielem nieruchomości. Jeśli natomiast WZ już zostały wydane, możesz z nich bez problemu skorzystać lub wystąpić o nowe (albo o 20 nowych).
Każdy widzi co jest na i dookoła działki, ale mało kto zastanawia się co jest pod działką. Z góry zakładamy, że grunty będą dobre, tym bardziej, gdy mamy z dwóch stron sąsiadów. Tymczasem wielokrotnie spotkaliśmy się już z przypadkami wymiany gruntu, posadowienia na studniach czy nawet mikropalach, co zwiększa koszty robót ziemnych od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy. Świadomość jakości gruntu i poziomu wody gruntowej przed kupnem działki byłaby świetnym argumentem negocjacyjnym przy zakupie. Koszt wstępnych badań to nawet ok 400zł, porządniejszych od ok 800zł. Badania te po zakupie i tak będziemy musieli wykonać, a jeśli wykonamy je wcześniej mogą nam pomóc sporo zaoszczędzić. Jeśli tej działki nie kupisz, zawsze możesz spróbować sprzedać te badania właścicielowi, któremu się przydadzą przy dalszym zbywaniu nieruchomości. Niejednokrotnie nawet sami właściciele zgadzają się na poniesienie kosztów odwiertów. Koszty te możecie też uwzględnić później w cenie działki jeśli się dogadacie.
Wiemy co jest teraz, ale co będzie się tu działo kiedyś? Nigdy nie jesteśmy wstanie oczywiście przewidzieć tego w 100%. Może nawet nie w 80%, ale zawsze lepiej próbować przewidywać w pewnym stopniu niż żadnym. Pierwszy dokument, za który chwytamy, to miejscowy plan zagospodarowania, o którym już wspomniałem. Sprawdzamy czy okoliczne tereny nie są przeznaczone np. pod zabudowę przemysłową czy letniskową, co może generować hałas lub wzmożony ruch. Jednak większość Polski nie jest objęta MPZP. Szukamy wtedy dokumentu o nazwie „Studium kierunków i uwarunkowań”. Tutaj powinniśmy znaleźć również przyszłe plany gminy na inwestycje np. drogowe.
Jak dojechać na Twoja działkę? To ważne, dlatego że prawo w żadnym wypadku nie zezwala na zabudowę działki, na którą nie mamy prawa dojazdu. I nie chodzi tu wyłącznie o fizyczne doprowadzenie drogi, ale również o jej status prawny. Jeśli droga łącząca naszą działkę z droga publiczną jest prywatna, musimy zadbać o jej współwłasność lub służebność przejazdu. Pamiętajmy również, że obowiązki utrzymania tej drogi i jej odśnieżania spadają wówczas na nas a nie na gminę czy miasto.
Te informacje również zazwyczaj znajdują się w mpzp jeśli na tym terenie obowiązuje. Tych ograniczeń może być sporo: stanowisko archeologiczne, Natura2000, rejestr zabytków, gminna ewidencja zabytków, ochrona konserwatorska, ochrona krajobrazowa, pomniki natury, ochrona krajobrazu kulturowego, obszary ochrony siedlisk, parki krajobrazowe i ich otuliny, obszary zagrożenia powodzią, obszary ochrony ekspozycji, ograniczenia od cmentarzy, terenów kolejowych, energetycznych linii napowietrznych, zbiorników wodnych lub lasów, obszary objęte wpływem eksploatacji górniczej itd… Zapewniam Cię, że nie wymieniłem tu wszystkich czynników mogących w jakichś sposób ograniczać zabudowę na danej działce.
Różne starostwa / miasta w różny sposób podchodzą do kwestii wyłączania działki z produkcji rolnej. Niektóre wymagają odrolnienia całej działki, inne wyłącznie obszaru pod budynkiem i utwardzeniami. Jeśli Twoja działka jest oznaczona jako np. „Bp” to nie masz tego problemu, jednak jeśli widnieje na niej np. „R IV” to trzeba będzie wystąpić o decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej. Jest to o tyle istotne, że w zależności od pochodzenia gleby, jej klasy i powierzchni oraz funkcji planowanej zabudowy, mogą wystąpić różne opłaty za wydanie tej decyzji. W przeważającej większości przypadków otrzymujemy zwolnienie z tego kosztu, ale mieliśmy też przypadek opłaty sięgającej 30 000 zł.
Warto mieć ograniczone zaufanie do pośredników, którzy często sami nie mają pewności jakie i jak daleko występują media. Dowiemy się tego kupując mapę do celów informacyjnych w urzędzie lub do celów projektowych u geodety. Jednak w znakomitej większości przypadków z darmową pomocą przyjdzie nam również geoportal, który również (po odnalezieniu odpowiedniej warstwy) wskaże nam poszczególne media.